상가와 오피스텔 같은 수익형 부동산을 구매하거나 상속, 양도 시 감정평가가 필요한 경우가 많습니다.
하지만 감정평가 결과를 받아들고 나면 예상했던 가격과 달라 의아해하는 경우가 많죠.
이 글에서는 상가·오피스텔 감정평가에서 자주 생기는 착각, 평가 방식, 실제 반영 요인을 정리해 드립니다.
이전에 썼던 글, 감정평가로 절세하는 부동산 구조화 를 함께 참고하면 좋습니다.
착각 ① "수익률이 높으니 평가액도 높을 것"
가장 흔한 착각 중 하나는 표면적인 수익률만 보고 감정평가액이 높을 것으로 기대하는 경우입니다.
예를 들어, 한 오피스텔이 월세 80만 원에 임대 중이라 연 수익률이 6%라고 가정할 때, 감정평가액은 단순히 6% 수익률로 계산되지 않습니다. 왜냐하면 감정평가사는 해당 지역의 유사 사례, 공실률, 임대 지속성, 유지보수 비용 등을 함께 고려하기 때문입니다. 지역, 상권의 특수성을 고려한다면 감정평가액은 수익성에 의존한 수익가액으로서 결정 되는 것이 아니라 주변 유사 부동산과의 비교를 통해 시산가액이 조정될 수도 있다는 점을 유념해야합니다. 따라서 감정평가에선 시장, 투자 수익률도 중요하지만, 해당 부동산 가치를 우상향하기 위한 안정성과 지속 가능성이 핵심입니다.
착각 ② "매입가보다 높게 나올 것"이라는 심리
다른 착각은 ‘내가 비싸게 샀으니 감정평가액도 높을 것’이라는 기대입니다. 하지만 감정평가사는 ‘실거래가’가 아니라 시장 흐름에 맞춘 시점별 비교사례로 평가합니다. 예를 들어, 3년 전 2억에 산 상가의 경우, 주변에 공실이 늘거나 유사 사례가 낮은 가격에 거래됐을 땐 평가액이 2억 혹은 그 이하로 나올 수 있습니다. 감정평가액은 매입가를 절대적인 기준으로 반영하지 않고, 현재 시점에서 시장성, 수익성을 모두 고려하게 됩니다. 부동산 실거래가 vs 감정가의 차이 완전 정리 글에서도 언급했듯, 이러한 경우 감정평가액은 ‘기대심리’가 아니라 합리성, 신뢰성 있는 시장가치로 표현됩니다. 따라서 매입 시점과 상관없는 확인 자료, 요인 자료, 사례 기반 종합적 접근이 중요합니다.
착각 ③ "대출 받을 때 감정가만큼 나올 것"
감정평가 결과가 2억이라면, 대출도 그 기준으로 80%까지 나올 거라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 은행은 감정가 외에도 내 소득, 보유 자산, 정책 위험 등을 함께 고려합니다. 예를 들어, 상가 대출은 규제가 더 엄격해서, LTV가 40% 수준에서 멈추는 경우도 흔합니다. 또한 오피스텔은 주거용으로 활용되는지, 업무용인지에 따라 평가 기준이 바뀌며, 임대계약서 유무나 관리비 수준 등도 영향을 줍니다. 제 경험상 감정평가액 2.5억이었는데도 대출 한도는 1억5천만 원이었고,
그 차이 때문에 계획했던 투자 루틴을 전면 수정했던 적도 있습니다. 결국 감정평가액은 참고 수치일 뿐, 대출 가능성과는 별개라는 점을 기억해야 합니다.
결론: 감정가는 수치가 아니라 구조를 읽는 도구
상가·오피스텔 감정평가는 표면 숫자보다, 그 숫자가 나온 구조를 이해하는 것이 중요합니다. 단순히 수익률이 높거나 매입가가 비쌌다는 이유로 감정가도 높게 나올 것이라는 착각은 오히려 판단을 흐릴 수 있습니다. 결론적으로 감정가는 단순 참고 가격이 아니라, 부동산의 수익 가능성과 시장 반응, 리스크까지 종합한 ‘재무 진단표’입니다. 처음 상가 투자에 접근하는 경우라면 감정평가 결과를 '부동산의 건강검진서'처럼 해석해야 하며, 정확한 판단을 위해선 감정평가로 절세하는 구조화와 같은 구조적 분석을 함께 참고해야 합니다.