부동산 정보를 보다 보면 ‘실거래가’, ‘공시가격’, ‘감정평가액’이라는 단어가 섞여 등장합니다.
하지만 이 세 가지는 전혀 다른 기준으로 산정되며, 그 차이를 모르면 세금, 대출, 투자 판단에 혼란을 불러올 수 있습니다.
이 글에서는 세 가지 가격의 개념과 차이점, 사용처, 오해하기 쉬운 사례들까지 함께 정리합니다.
감정평가로 절세하는 부동산 구조화와 초보 투자자를 위한 세후 현금흐름 전략 글을 참고하여 해당 글을 보면 더욱 좋습니다.
실거래가: 거래 시점의 현실 가격, 가장 정확하지만 항상 변한다
실거래가는 실제 계약서에 기재된 가격으로, 매매 시점의 정확한 금액입니다.
국토부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있으며, 점으로써 표현되는 ‘시장 가격’의 데이터, 숫자로 봐야합니다.
다만 한계는 ‘변동성’입니다. 같은 아파트라도 층, 방향, 시점 등의 부동산 유형별 가치형성요인에 따라 수천만 원 차이 나기도 하죠.
예를 들어 3개월 전 8억에 거래된 집이 지금은 지역, 대중의 선호도 등에 따라 7.2억에 팔리는 경우도 있습니다.
그래서 은행, 세무서, 감정평가 기관 등에서는 실거래가만을 맹목적인 기준으로 보고있지 않습니다. 실제로 제 주변에서도 흔히 실거래가를 절대적인 기준으로 보고 매수를 결정했다가, 대출 한도와 세금 계산이 예상과 달라 당황했었다고 제가 말해주었던 경험이 있었습니다.
공시가격: 정부가 정한 과세 기준, 실거래가와 최대 30% 이상 차이
공시가격은 정부가 부동산에 부여한 가격입니다. 토지는 ‘개별공시지가’, 주택은 ‘공동주택 공시가격’이라는 명칭으로 구분됩니다.
이 가격은 보유세(재산세·종부세), 건강보험료, 기초연금 수급 등에 영향을 줍니다. 문제는 이 가격이 실거래가와 꽤 차이 난다는 점입니다. 특히 시세가 10억인데 공시가격은 6~7억 수준인 경우, 세금 부담이나 사회적 기준에서 오해가 생깁니다. 정부는 매년 공시가격 현실화를 추진하지만, 조세 수입의 안정화 목적상 실거래가격보다 비교적으로 낮은 가격선에서 결정되는 것이 일반적입니다.
감정평가액: 전문가가 산정한 가격, 세금·소송·분쟁에서 결정적 기준
감정평가액은 전문자격증을 가진 감정평가사가 3방식을 기준으로 평가하여 시산한 가치입니다.
가장 ‘논리적’이면서도 ‘법적 효력’을 가진 가치로, 일반거래 목적, 담보평가 목적, 보상평가 목적, 소송평가 목적, 상속세, 양도세 목적 평가 등 다양한 목적에 따른 기준가치로 활용되고 있습니다. 또한, 투자자 입장에서는 사업의 타당성 검토를 위해 ‘수익 환원법’에 중요한 비중을 둔 평가방식을 적용하여 수익형 부동산 가치평가에서 컨설팅의 도구로도 활용됩니다. 즉, 초보 투자자를 위한 세후 현금흐름 전략 글에서 언급한 현금흐름 판단의 맥락에서도, 내가 투자하려는 부동산의 감정평가액을 판단하는 데 있어서 투자자 본인에게 세후현금흐름이 임대수익률, 매입가치 등을 고려하여 합리적인 투자를 하고 있는 것인지 판단기준이 되어주기도 합니다. 다만 감정평가는 일정 비용이 발생하고, 이해당사자의 요청 목적에 따라 수치가 달라질 수 있는 점도 고려해야 합니다.
결론: 부동산 가격은 ‘하나’가 아니라, ‘세 가지 기준’으로 나뉜다
부동산은 가격이 하나인 것 같지만, 실제로는 실거래가, 공시가격, 감정평가액이 각각 다른 목적과 기준으로 사용됩니다.
매수·매도뿐만 아니라, 대출, 세금, 투자 판단 등 모든 상황에서 이 차이를 이해하지 못하면 투자의 시작점에 있어서 접근 방식이 매우 달라질 수 있음에 주의해야할 것입니다. 요약하면 다음과 같습니다:
| 구분 | 정의 | 사용처 | 주의점 |
|---|---|---|---|
| 실거래가 | 실제 계약된 매매 가격 | 매수·매도 참고, 시장 가격 | 변동성 큼 |
| 공시가격 | 정부가 정한 과세 기준 | 보유세, 건강보험료, 연금 | 현실 시세와 괴리 |
| 감정평가액 | 전문가가 시산하여 조정한 가치 | 일반거래, 담보대출, 경매가격, 상속세, 소송, | 비용 발생, 해석 여지 있음 |
첫 부동산 투자 또는 세금 구조화가 필요한 분이라면, 반드시 이 세 가지 가격의 차이를 이해하고 상황에 따라 적절히 활용하는 전략이 필요합니다.