부동산 투자를 고민할 때 ‘법인으로 할까, 개인으로 할까’는 빠지지 않는 질문입니다. 특히 2025년 세법 개정 이후, 양도세·종부세·임대소득세 구조가 바뀌면서 이제는 단순히 ‘법인은 절세에 유리하다’는 공식을 적용하기 어려워졌습니다. 이 글에서는 실제 직장인 투자자의 사례를 바탕으로, 법인과 개인 각각의 세후 현금흐름을 비교하고, 당신의 상황에 어떤 구조가 유리할지 판단하는 실전 루틴을 정리해 드립니다.
직장인 B씨 사례: 상가 1채, 고민은 시작됐다
올해 42세, 연봉 8,000만 원의 직장인 B씨는 2025년 초 수도권 외곽 상가를 6억 원에 매입할 계획입니다.
임대수익은 연 2,400만 원으로 예상되며, 보유 후 5년 이내 시세차익이 약 1.5억 원 날 수 있다고 판단했죠.
문제는 개인으로 보유할 경우 높은 종부세와 양도세, 법인으로 하면 매각 시 이중과세와 배당세 부담이 발생한다는 것입니다.
실제로 B씨는 이렇게 말했습니다. “개인으로 가자니 양도세가 무섭고, 법인은 복잡하고 불확실하더라고요.”
2025년 기준 법인 vs 개인 비교표
| 항목 | 개인 투자 | 법인 투자 |
|---|---|---|
| 양도세율 | 최대 45% (누진) | 10~22% 법인세 + 배당소득세 |
| 종부세 | 인별 합산 과세 (다주택 불리) | 종합합산, 감면 불가 |
| 임대소득세 | 종합소득세율 적용 | 법인세율 적용 (10~22%) |
| 장점 | 단순한 구조, 익숙한 절차 | 수익 분산, 세금 일정화 가능 |
| 단점 | 세금 누진 구조, 소득 노출 ↑ | 회계/세무 복잡, 인건비 필요 |
개인 투자자는 종부세와 양도세에서 불리한 구조에 놓일 수 있지만, 보유가 단기라면 상대적으로 단순합니다. 반면 법인은 세율은 낮지만, 회계처리 및 배당 관리가 필수입니다. 또한, 법인은 퇴직금·가족 급여 설계로 소득 분산이 가능하지만, 운용 난이도가 높아 직장인이 직접 관리하기엔 부담이 있습니다.
세후 현금흐름 비교 (5년 보유 가정, 수익률 5%)
| 항목 | 개인 보유 | 법인 보유 |
|---|---|---|
| 총 임대 수익 | 1억 2천만 원 | 1억 2천만 원 |
| 양도 차익 | 1.5억 원 | 1.5억 원 |
| 총 과세 | 약 8,200만 원 | 약 6,900만 원 |
| 세후 수익 | 약 2억 7천만 원 | 약 2억 8천만 원 |
| 연평균 세후 흐름 | 약 5,400만 원 | 약 5,600만 원 |
표에서 보듯이, 법인이 약간 유리한 세후 흐름을 보여주지만 이는 회계 관리, 법인 유지비용을 제외한 수치입니다.
B씨는 최종적으로 세무사와 함께 ‘유한책임회사’ 형태를 선택해, 법인세율은 적용받되, 배당 부담을 낮추는 구조로 설계했습니다.
당신이라면, 법인 설립까지 감수하고 이 흐름을 선택하시겠습니까?
결론: 구조가 아닌 ‘운용 주체’가 핵심
2025년 이후 부동산 법인의 구조는 더 이상 만능 해결책이 아닙니다. 투자 목적, 보유 기간, 매각 시점, 수익 재투자 가능성에 따라
‘개인 or 법인’ 중 가장 유리한 구조는 매번 달라집니다. 직장인이라면, 법인 설립 후 세무 관리까지 외주 가능 여부가 핵심이며, 개인 투자라면 소득 구간을 고려한 절세 루틴(연금저축 등)을 함께 짜야 합니다. 특히 자산이 늘어갈수록 현금흐름을 중심으로 과세 구조를 예측하는 게 중요합니다. 법인을 선택하든, 개인으로 보유하든‘지금 절세’가 아닌 ‘미래 세후 흐름’을 중심으로 설계하는 것, 그게 현명한 투자자의 방향입니다.